নামজারির বিভিন্ন পদ্ধতি সম্পর্কে জিনে নিন

নামজারির বিভিন্ন পদ্ধতি

ভূমির মালিকানা যেমন বিভিন্নভাবে অর্জিত হয় তেমনি নামজারির ধরনও বিভিন্ন পদ্ধতিতে হয়ে থাকে। যেমনঃ

• হস্তান্তর দলিল (এল.টি নোটিশ) মূলে নামজারি
• সার্টিফিকেট মূলে নামজারি
• এল.এ মোকদ্দমার ভিত্তিতে নামজারি
• আদালতের ডিক্রি মূলে নামজারি
• উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির নামজারি
• আবেদনের ভিত্তিতে নামজারি

হস্তান্তর দলিল (এল.টি.নোটিশ) মূলে নামজারিঃ দলিল রেজিস্ট্রির পর হস্তান্তর নোটিশ (এল.টি. নোটিশ) সহকারী ভূমি কমিশনারের অফিসে পাঠাতে হবে। উক্ত নোটিশ পাবার পর সহকারী ভূমি কমিশনার তার অফিসে একটি নামজারি কেস নথি খুলে তা তদন্তের জন্য তহসিল অফিসে পাঠাবেন। তহসীলদার সরেজমিনে ও রেকর্ড যাচাই করে বাংলাদেশ ফরম নং ১০৭৮ এ প্রতিবেদন দিবেন।

সার্টিফিকেট মূলে নামজারিঃ সার্টিফিকেট মূলে কোন খবর সম্পত্তির নিলাম ক্রেতা নামজারির আবেদন করলে নিলামের বায়না ও দখলনামার ভিত্তিতে নামজারির আবেদন মঞ্জুর করা যাবে। নিলাম ক্রেতা সরকার হলে “রেজিষ্ট্রার” সংশোধন করতে হবে।

এল.এ. মোকদ্দমার ভিত্তিতে নামজারিঃ কোন সংস্থা বা প্রতিষ্ঠান ভূমি অধিগ্রহণ করে নামজারির আবেদন না করলে কালেক্টরের এল.এ. শাখা হতে ভূমি অধিগ্রহণের (এল.এ) মোকদ্দমার নম্বর ও তফশিল সংগ্রহ করে ঐ সংস্থা বা প্রতিষ্ঠানকে তাদের নিজ নামে হোল্ডিং খোলার জন্য নোটিশ আবেদন পাওয়া গেলে পেশকৃত কাগজপত্র যাচাইক্রমে সংশ্লিষ্ট সংস্থার নামে হোল্ডিং খোলে ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করতে হবে।

আদালতের ডিক্রি মূলে নামজারিঃ আদালতের ডিক্রি মূলে সরকারি খাস জমি এবং ব্যক্তি মালিকানাধীন জমির নামজারি করা যায়। তবে, এরূপ ডিক্রি মূলে প্রাপ্ত খাস জমির নাম জারীর আবেদন পাওয়া গেলে একটি নামজারি মোকদ্দমা চালু করে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র মতামতের জন্য তা কালেক্টরের (ডি.সি) এর নিকট প্রেরণ করতে হবে।

উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির নামজারিঃ কোন হোল্ডিং এর মালিকের মৃত্যুতে (যদি তিনি তার সম্পত্তি নিজ নামে আলাদা হোল্ডিং করে গিয়ে থাকেন) তার উত্তরাধিকারীগণ নিজেদের নাম ঐ হোল্ডিংভূক্ত করার জন্য সহকারি ভূমি কমিশনারের নিকট দরখাস্ত করতে হবে এবং উক্ত দরখাস্তের সাথে সাকশেসন সার্টিফিকেট প্রদান করতে হবে।

উত্তরাধিকারী আবেদনকারী সাকশেসন সার্টিফিকেট সহ নামজারির জন্য সহকারী ভূমি কমিশনারের নিকট দরখাস্ত দাখিল করলে ভূমি সহকারী কমিশনার প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই করে নামজারির আদেশ দিবেন। এক্ষেত্রে নতুন কোন হোল্ডিং না খুলে মৃত ব্যক্তির নাম কর্তন করে, ফারায়েজ অনুযায়ী হিস্যা/জমির ভাগ বন্টন করে উত্তরাধিকারীদের নাম পূর্বের হোল্ডিং এর জায়গায় হোল্ডিংভুক্ত করলেই চলবে।

নামজারির জন্য আবেদনকারীর কি কি করনীয়ঃ জমি ক্রয়ের পর ক্রেতার প্রাথমিক ও গুরুত্বপূর্ণ দায়িত্ব হলো নিজ নামে কেনা জমির নামজারি করে রেকর্ড সংশোধন করা। এজন্য যা যা করনীয় তা হলঃ

• নির্ধারিত কোর্ট ফি দিয়ে সহকারী ভূমি কমিশনারের বরাবরে আবেদন করতে হবে।
• আবেদনের সাথে জমির মালিকানা সংক্রান্ত যাবতীয় রেকর্ড পত্রের সত্যায়িত কপি/নকল সংযুক্ত করে দিতে হবে।
• নামজারির জন্য কমপক্ষে ২ মাস সময় হাতে নিয়ে নামজারির আবেদন করতে হবে।
• আবেদনকারীকে উক্ত জমির ভূমি উন্নয়ন কর বাকী থাকলে তা পরিশোধ করতে হবে।
• তহসীলদার কর্তৃক আবেদনের উপর তদন্তকালে প্রয়োজনীয় তথ্যাদি সরবরাহ করতে হবে।
• সহকারী ভূমি কমিশনার কর্তৃক নামজারির উপর শুনানীকালে জমির মূল কাগজপত্র নিয়ে হাজির হয়ে শুনানীতে অংশ গ্রহণ করতে হবে।

নামজারির আবেদন মঞ্জুর হলে ডি.সি.আর এবং সংশোধিত খতিয়ান সংগ্রহ করে ৯নং রেজিস্টারে নিজ নামে খোলা হোল্ডিং এর নম্বর জেনে নিতে হবে। নামজারির খতিয়ান ডি.সি.আর. দাখিলা যত্ন সহকারে সংরক্ষণ করতে হবে প্রয়োজন বোধে লেমিনেটিং করে রাখতে হবে৷

নামজারি সহ যে কোন ভূমি ও রাজস্ব বিষয় সংক্রান্ত আদেশে কোন ব্যক্তি অসন্তুষ্ট হলে তার প্রতিকারঃ নামজারি, জমাভাগ বা জমা একত্রীকরণ একটি বিচারিক কার্যক্রম৷ তাই উক্ত বিষয় সংক্রান্ত মামলার আদেশ/রায়ে কোনো ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে তিনি প্রতিকারের জন্য উক্ত আদেশ/রায়ের বিরুদ্ধে আপিল করতে পারবেন। ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ৫ম অংশের ১৪৭ ধারায় রাজস্ব অফিসার কর্তৃক প্রদত্ত প্রতিটি আদি (Original) বা আপিলের আদেশের বিরুদ্ধে সংক্ষুদ্ধ ব্যক্তিকে আপিল করার অধিকার প্রদান করা হয়েছে৷

আপীলের সময় সীমাঃ ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট এর ১৪৮ ধারায় বলা হয়েছে যে,

• নামজারি মোকদ্দমার কোন আদেশ বা রায়ের বিরুদ্ধে রায় ঘোষণার তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যে জেলা প্রশাসক (ডি.সি) অথবা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর বরাবরে সংক্ষুদ্ধ ব্যক্তি আপিল দায়ের করতে পারবে।
• যদি কোন ব্যক্তি, কালেক্টর বা জেলা প্রশাসক বা ডি.সি কর্তৃক প্রদত্ত রায়ে সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি রায়ের দিন হতে ৬০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনার এর নিকট আপিল দায়ের করতে পারবেন।
• যদি কোন ব্যক্তি বিভাগীয় কমিশনারের রায়েও সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্ত রায়ের তারিখ হতে ৯০ দিনের মধ্যে ভূমি আপিল বোর্ডে পুনরায়, আপিল করতে পারবেন। তবে, ভূমি আপিল বোর্ডের রায়ই চূড়ান্ত বলে গণ্য হবে৷

রিভিশনের সময় সীমাঃ যদি নামজারি সংক্রান্ত বিষয়ে কোনো রাজস্ব কর্মকর্তার রায়ের বিরুদ্ধে জেলা প্রশাসক বা কালেক্টর বা ডি.সি এর বরাবরে কোনো আপিল করা না হয় কেবলমাত্র সেক্ষেত্রেই  জেলা প্রশাসক বা কালেক্টর বা ডি.সি. সাহেব স্ব উদ্যোগে কিংবা কোনো সংক্ষুদ্ধ ব্যক্তির আবেদনের ভিত্তিতে উক্ত প্রদত্ত রায় বা আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ১ মাসের মধ্যে ঐ আদেশটি পুনঃনিরীক্ষন বা পরিমার্জন বা সংশোধন করতে পারেন। জেলা প্রশাসক বা কালেক্টর কর্তৃক প্রদত্ত আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৩ মাসের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনার তার নিজ উদ্যোগে বা কোন আবেদনের ভিত্তিতে কালেক্টরের আদেশ পরিমার্জন বা সংশোধন করতে পারবেন৷ (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট এর অত্র আইনের ১৪৯ ধারা মতে)

এমনকি ভূমি প্রশাসন বোর্ড তার নিজ উদ্যোগে বা কোন আবেদনের ভিত্তিতে বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্ত আদেশের তারিখ হতে ৬ মাসের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্ত আদেশ পরিবর্তন বা সংশোধন করতে পারবেন৷

রিভিউ বা পুনঃবিবেচনাঃ ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫০ ধারায় রিভিউ বা পুনঃ বিবেচনা বিষয়ে বলা হয়েছে। উক্ত ধারায় বলা হয়েছে যে, কোনো রাজস্ব অফিসার কোনো স্বার্থ সংশ্লিষ্ট বিষয়ে দরখাস্তকারীর দরখাস্তের ভিত্তিতে অথবা নিজ উদ্যোগে তার পূর্ববর্তী রাজস্ব অফিসার কর্তৃক প্রদত্ত যে কোনো আদেশ রিভিউ বা পুনঃবিবেচনা করতে পারবেন এবং উক্ত আদেশটিকে সংশোধন বা পরিবর্তন বা বহাল রাখতে পারবেন। তবে, এক্ষেত্রে অবশ্যই সময়ের সীমাবদ্ধতাকে বেশী গুরুত্ব দেয়া হয়েছে, তা হলো পূর্ববর্তী আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যেই রিভিউ পিটিশনের জন্য আবেদন পেশ করতে হবে৷

তবে উল্লেখ্য যে, কোন আদেশের বিরুদ্ধে যদি পূর্বে আপিল বা রিভিশন করা হয়ে থাকে তাহলে রিভিউ বা পুনঃ বিবেচনার জন্য আবেদন করা যাবে না।

সমবায় বা হাউজিং কোম্পানীর নামজারিঃ দ্রুত নগরায়নের প্রক্রিয়ার ফলে ঢাকা সহ অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ শহর এলাকা বা নিকটবর্তী এলাকায় অনেক সমবায় সমিতি জমি ক্রয় ও উন্নয়ন করে ব্যক্তি বা সংখ্যার নিকট আবাসিক ও অন্যান্য কাজে ব্যবহারের জন্য বরাদ্দ বা বিক্রয় করছে। ১৯১০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল এর ৩২৭ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে, সমবায় বা হাউজিং কোম্পানী জমি কিনলে তা প্রথমে সমিতি বা কোম্পানীর নামে নামজারি করতে হবে। সমিতি বা কোম্পানী জমি কেনার পর নামজারির জন্য আবেদন করলে নামজারিকারক কর্তৃপক্ষ জমি মালিকানার প্রচলিত উর্দ্ধসীমা, অতিক্রম হয়েছে কিনা এবং কৃষি জমি কেনার ক্ষেত্রে উপযুক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনা কর্তৃপক্ষের অনুমোদন গ্রহণ করা হয়েছে কিনা পরীক্ষা নিরিক্ষা করে নামজারি করবেন। উক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ৩২৮ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে, যেক্ষেত্রে সমবায় সমিতি বা কোম্পানীর নামে নামজারি হবে, কেবলমাত্র সেক্ষেত্রে সমিতি বা কেম্পানীর নামে নামজারি হওয়ার পর বরাদ্দ প্রাপ্ত ব্যক্তির নামজারির আবেদনের প্রেক্ষিতে নামজারির আবেদন গ্রহণ ও কার্যক্রম শুরু করা যাবে।

স্থাবর সম্পত্তি বেনামীতে ক্রয় নিষিদ্ধকরণ আইনঃ ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশ ১৯৮৪ এ বলা হয়েছে, কোন ব্যক্তি তার নিজ স্বার্থে বা উপকারার্থে অন্য কোন ব্যক্তির নামে কোন স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় করতে পারবেন না।

তাছাড়াও ২০০৪ সালের ডিসেম্বর মাসে ১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইন সংশোধিত হয়েছে যা ২০০৫ সালের ১লা জুলাই থেকে কার্যকর হয়েছে। উক্ত সংশোধনীতে বলা হয়েছে যে, জমি ক্রয়ের সময় ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের ছবি লাগবে সুতরাং এখন থেকে আর বেনামীতে জমি ক্রয় করা যাবে না।